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법무법인 민후는 상가건물을 임차하여 사업장을 운영하고 있는 기업 고객사로부터, 임대차계약 만료를 앞두고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지와 임대인이 제시한 임대료 인상 요구에 어떻게 대응할 수 있는지에 관한 법률자문을 요청받았습니다. 고객사는 장기간 해당 상가를 임차하여 영업해 왔으며, 계약기간 만료를 앞두고 임대인과 갱신 조건을 협의하는 과정에서 상당한 수준의 임대료 인상 요구를 받은 상황이었습니다.

법무법인 민후는 먼저 해당 임대차계약에 「상가건물 임대차보호법」상 계약갱신요구권이 적용되는지를 검토하였습니다. 상가임대차법은 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 일부 규정의 적용을 제외하고 있지만, 계약갱신요구권에 관한 제10조의 주요 규정은 이러한 임대차에도 적용될 수 있으므로 해당 계약의 보증금 및 차임 구조와 법률상 적용범위를 구체적으로 살펴보았습니다.

또한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간과 전체 임대차기간, 차임 연체 등 법정 갱신거절 사유의 존재 여부를 검토하였습니다. 이를 토대로 고객사가 법률에서 정한 요건에 따라 계약갱신을 요구할 수 있는지 확인하고, 임대인에게 계약갱신 의사를 명확하게 전달할 수 있도록 내용증명을 작성하여 발송하는 방안을 마련하였습니다.

임대료 인상 요구와 관련해서는 환산보증금이 법정 기준을 초과하는 상가임대차에서 계약이 갱신될 경우 적용되는 상가임대차법 제10조의2에 따른 차임 및 보증금 증감청구의 요건을 검토하였습니다. 해당 규정은 조세·공과금, 주변 상가건물의 차임과 보증금, 기타 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하고 있어, 임대인의 인상 요구가 이러한 법적 기준에 부합하는지 살펴보았습니다.

특히 관련 판례를 토대로 단순히 임대인이 임대료 인상을 요구하였다는 사정만으로 증액이 당연히 인정되는 것은 아니며, 기존 차임을 유지하는 것이 경제사정의 변동 등에 비추어 현저히 부당한지 등 구체적인 사정을 함께 고려해야 한다는 점을 검토하였습니다. 이를 바탕으로 임대인이 제시한 인상 사유와 인상 수준의 법적 타당성을 분석하고, 고객사가 갱신 조건 협상에서 활용할 수 있는 대응 논리를 정리하였습니다.

아울러 계약갱신요구권을 행사한 상황에서 임대인이 갱신을 거절하거나 상가 인도를 요구할 가능성에 대비하여, 갱신거절 사유의 존재 여부와 명도 요구에 대한 대응방안도 함께 검토하였습니다. 필요한 경우 임대차분쟁조정이나 차임 조정 등 후속적인 법적 절차를 검토할 수 있도록 대응방향을 마련하였습니다.

법무법인 민후는 이번 자문을 통해 고객사가 상가 임대차계약 만료를 앞두고 계약갱신요구권의 행사 가능성과 임대료 인상 요구의 법적 타당성을 검토하고, 갱신 조건 협상 및 향후 발생할 수 있는 임대차 분쟁에 체계적으로 대응할 수 있도록 내용증명 작성 등 종합적인 법률자문을 제공하였습니다.

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