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법무법인 민후는 상가건물을 임대하고 있는 기업 고객사로부터, 임차인이 장기간 차임·관리비 및 기타 비용을 연체하고 있는 상황에서 잔존 미수금의 지급을 최종적으로 최고하고, 미지급 시 지급명령·민사소송·가압류 및 임대차계약 해지 등 후속 법적 조치로 이어질 수 있도록 내용증명을 작성하는 법률자문을 요청받았습니다.

고객사는 임차인과 상가건물에 관한 임대차계약을 체결하였고, 임차인은 계약에 따라 매월 정해진 기일까지 차임과 관리비 및 기타 비용을 지급해야 했습니다. 그러나 임차인이 상당 기간 이를 정상적으로 지급하지 않으면서 미수금이 누적되었습니다.

이에 고객사는 앞서 임차인에게 연체된 차임 등의 지급을 최고하면서, 일정 기간 내에 이를 지급하지 않을 경우 임대차계약 해지와 목적물 인도, 연체차임 및 손해배상 청구 등 법적 조치를 진행할 수 있음을 통지한 바 있습니다.

첫 번째 내용증명을 받은 이후 임차인은 여러 차례에 걸쳐 일부 금액을 지급하였습니다. 그러나 그 사이에도 새로운 차임·관리비 및 기타 비용이 계속 발생하면서 기존 미수금이 모두 해소되지 않았고, 결과적으로 상당한 규모의 미수금이 다시 남게 되었습니다.

법무법인 민후는 이러한 상황에서 단순히 기존 내용증명을 반복하는 것이 아니라, 1차 최고 이후의 변제내역과 새롭게 발생한 채무를 반영하여 잔존 미수금을 다시 확정하고, 이를 토대로 최종적인 지급 최고와 후속 법적 조치의 근거를 마련하는 방향으로 2차 내용증명을 작성하였습니다.

먼저 기존 미수금과 이후 새롭게 발생한 차임·관리비 등 채무, 임차인이 실제 지급한 금액을 각각 확인하여 현재 남아 있는 미수금의 산정근거를 명확하게 정리하였습니다. 일부 금액을 계속 지급하고 있다는 사정만으로 나머지 미수금에 대한 지급의무가 소멸하는 것은 아니므로, 부분변제 이후에도 잔존하는 채무 전액에 대한 지급의무가 계속된다는 점을 내용증명에 명확히 반영하였습니다.

아울러 미지급 금전채무가 계속되는 경우에는 원금만의 문제가 아니라 지급 지연에 따른 지연손해금까지 추가로 발생할 수 있다는 점을 검토하였습니다. 이에 임차인이 미수금 지급의무를 계속 이행하지 않는 경우 지급이 완료될 때까지 지연손해금을 추가로 청구할 수 있다는 점을 함께 고지하였습니다.

법무법인 민후는 임차인에게 일정한 기간을 부여하여 잔존 미수금 전액의 지급을 최종적으로 최고하는 내용도 명확하게 구성하였습니다. 이와 별개로 향후 새롭게 발생하는 차임·관리비 및 기타 비용 역시 임대차계약에서 정한 지급기일까지 정상적으로 지급해야 한다는 점을 함께 통지하여, 기존 미수금만 변제하고 새로운 채무가 다시 누적되는 상황을 방지할 수 있도록 하였습니다.

특히 이번 자문에서는 최종 최고에도 불구하고 임차인이 미수금을 지급하지 않는 경우를 대비하여 실제 채권회수 절차로 연결될 수 있는 후속 대응수단을 구체적으로 제시하였습니다.

지급기한 내에 잔존 미수금이 지급되지 않는 경우 미지급금과 지연손해금에 대한 지급명령 또는 민사소송을 제기하고, 필요할 경우 임차인의 예금채권이나 기타 재산에 대한 가압류 등 보전처분을 진행할 수 있다는 점을 내용증명에 반영하였습니다.

상가 임대차계약 자체의 유지 여부도 함께 검토하였습니다. 차임 연체가 계약 또는 관계 법령에서 정한 계약해지 기준에 이르는 경우에는 임대차계약을 해지하고 임대차목적물의 인도와 연체차임 및 제반 손해의 배상을 청구하는 등 추가적인 법적 조치를 취할 수 있다는 점을 명확하게 통지하였습니다.

또한 임차인이 미수금을 일시에 변제하기 어렵다는 이유로 분할지급이나 지급기일 연장을 요청할 가능성에 대비하여, 임차인이 임의로 일부 금액만 지급하는 것과 임대인이 승인한 변제계획에 따라 분할변제를 진행하는 것을 명확히 구별하도록 하였습니다.

분할지급 또는 지급기일 연장을 원하는 경우에는 구체적인 지급일정과 금액을 기재한 변제계획을 서면으로 제출하고 사전 승인을 받도록 하였으며, 고객사의 사전 서면 동의 없이 이루어진 일부 변제만으로는 최고에 따른 지급의무가 모두 이행된 것으로 볼 수 없음을 명시하였습니다.

마지막으로 단순히 지급을 요구하는 데 그치지 않고, 임차인이 미수금 지급 여부와 구체적인 변제계획에 대한 입장을 일정 기간 내에 서면으로 회신하도록 요구하였습니다. 이를 통해 향후 지급명령이나 민사소송 등 후속 절차가 필요한 경우 채권자가 충분한 지급기회를 부여하고 채무자의 변제의사를 확인하려 했다는 경과를 객관적인 자료로 남길 수 있도록 대응체계를 마련하였습니다.

이번 자문은 장기간 차임 등이 연체된 상황에서 단순히 계약해지를 통지하는 방식으로 접근하지 않고, 1차 최고 이후 실제 변제된 금액과 추가로 발생한 채무를 반영하여 잔존 미수금을 재산정하고, 최종 지급 최고부터 지연손해금 청구, 지급명령·민사소송, 가압류, 임대차계약 해지 및 목적물 인도청구까지 단계적으로 연계될 수 있도록 대응방안을 구성했다는 점에 의미가 있습니다.

법무법인 민후는 이번 자문을 통해 고객사가 상가 임대차관계에서 누적된 차임·관리비 등 미수금과 부분변제 내역을 정리하여 잔존 채권을 명확히 하고, 임차인에게 최종적인 지급기한과 변제계획 제출을 요구하는 한편, 미지급이 계속될 경우 지급명령·민사소송·가압류 및 임대차계약 해지 등 후속 채권회수 절차로 이어질 수 있도록 2차 내용증명을 작성하는 법률자문을 제공하였습니다.

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