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고객사는 해당시 소재 부동산을 경매를 통해 낙찰받고자 하면서 토지와 건물에 형성된 임대차관계 및 지상권 성립 여부를 법무법인 민후에 문의하였습니다.

법무법인 민후는 우선 해당 부동산에는 법정지상권 성립 요건이 충족되지 않아 지상권이 성립하지 않는다고 보았습니다. 약정지상권 역시 별도의 설정 등기가 확인되지 않아 성립되지 않는 것으로 판단하였습니다.

또한 주거용 건물에 대해서는 임차인이 전입신고를 완료하였으나 담보권 설정일보다 늦게 전입이 이루어져 임대차보호법상 대항력이 인정되기 어렵다고 검토하였습니다. 임차권 등기 역시 없어 경매 절차에서 낙찰자에 대해 권리를 주장하기는 어려운 상황임을 지적하였습니다.

시설의 경우 영업용 건물로 사용된 정황이 확인되지 않아 상가건물임대차보호법 적용 가능성이 낮다고 판단하였습니다. 다만, 만약 실제 판매행위 등 영업활동이 입증된다면 상가건물로 인정될 수 있으며 이 경우 일정 요건을 충족한다면 대항력이나 우선변제권을 주장할 가능성은 있다고 보았습니다.

이번 자문을 통해 고객사가 부동산 낙찰 과정에서 발생할 수 있는 법적 리스크를 사전에 인지하고, 권리분석을 철저히 하여 안정적으로 경매 절차에 참여할 수 있도록 자문을 제공하였습니다.

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